L’IGT privé subventionne t’il les opérations d’IFE ?

faillite

L’immatriculation foncière d’ensemble (IFE) vise à résoudre les problèmes que posent l’immatriculation foncière volontaire,  en raison de son caractère facultative et ses longues procédures.

http://www.ancfcc.gov.ma/fr/ActualitesDetail.php?IdActualites=71

Les réalisations dans ce domaine ont été présentés à l’occasion des festivités du centenaire de l’IF organisées par l’ANCFCC le 29 novembre 2013.
http://www.lematin.ma/journal/cadastre_l-immatriculation-fonciere-se-generalise/192565.htm

En l’absence d’une évaluation globale publique des marchés de l’IFE , on a examiné les rapports de l’étude de la banque mondiale datant de 1997 : ‘ETUDE « MARCHÉS FONCIERS POUR LA CROISSANCE
ÉCONOMIQUE AU MAROC »’.

Dans ce qui suit je me limiterai aux aspects financiers, traités dans le volume II de l’étude sur : la sécurisation foncière au Maroc. Ceci est évidemment en relation avec un sujet préoccupant pour la profession de l’IGT : ses honoraires de prestations qui ne cessent de baisser , notamment dans les marchés d’IFE lancés par l’ANCFCC.
En effet le tableau suivant fournit l’estimation du coût moyen de l’IF facultative d’une parcelle :

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‘…Etant donné le niveau des coûts réels, il n’est pas surprenant que seule une fraction en soit facturée au requérant, et ce au travers des divers droits fonciers de l’Agence. Au départ donc, l’immatriculation est très largement subventionnée . A titre d’exemple, cette subvention implicite s’élève à environ 2/3 du coût supporté par l’ANCFCC pour les propriétés urbaines de moindre valeur. Pour les parcelles de 1 ha et moins, la subvention est de 87%…’

S’agissant de l’IFE, je cite le rapport de la  Banque Mondiale :

‘…Le coût de cette opération, selon un estimation approximative réalisée par Intélec, serait de 5403 dirham, soit 72% du coût de l’immatriculation ordinaire (7532 Dh par parcelle), les économies provenant du travail groupé des topographes recrutés par marché …

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D’après une estimation résultant de plusieurs marchés d’IFE, les facturations proposées par les IGT par parcelle , d’une moyenne inférieure à 1000 dh, sont loin de couvrir les dits coûts , et de ce qui devait   être pratiqué,  sur la base d’études et estimations  effectuées et diffusés par des IGT et le guide des honoraires établis par l’ONIGT.

Je profite de cette occasion pour citer la conclusion de ce rapport en ce qui concerne l’IFE :

‘…Créée pour suppléer aux lenteurs et aux faiblesses de l’immatriculation volontaire, elle n’a pas atteint cet  objectif. L’IE n’est donc pas susceptible de prendre le relais de l’immatriculation volontaire pour relancer la production des titres fonciers…’

Au vu de difficultés rencontrées par plusieurs IGT dans la réalisation de ces marchés, notamment  en raison des niveaux bas de facturations par rapport aux coûts réels, je pose la question suivante :

Est-ce que le secteur IGT privé n’est pas entrain de ‘subventionner’  inutilement l’opération d’IFE ?

Bien sûr ,  involontairement, car  même les entreprises citoyennes ne s’engagent pas dans des opérations pouvant entraîner leur perte.

La chute des honoraires : un problème de déontologie ?

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Depuis quelques années les prix des prestations topographiques n’ont cessé de chuter d’une façon anormale dans tous les secteurs. La crise économique et ses répercussions sur la profession ont mis en exergue ce grave problème qui menace l’existence de nombreux cabinets.

En l’absence d’études globales pour identifier les véritables causes derrière cette hécatombe, on pourrait avancer au moins deux facteurs qui y contribuent fortement:

– L’exercice illégal de la profession

– Le non respect des principes d’éthique devant gouverner la profession

S’agissant de l’exercice illégal, c’est un fait bien établi sur toute l’étendue du royaume. On y trouve du tout: du simple individu usurpant le titre et effectuant les prestations en toute illégalité, parfois avec pignon sur rue , que des administrations qui continuent d’ignorer la loi 30-93.

Pour ce qui concerne la déontologie, il y’a lieu de noter l’absence d’un code des devoirs professionnels, mission attribuée par la loi au conseil national de l’ordre. La charte de l’IGT sur laquelle l’ordre avait travaillé est restée lettre morte. Comme l’est aussi le guide des honoraires qui a nécessité un travail de plusieurs mois à une commission de l’ordre, et s’y ajoute toute la partie des calculs des devis mise en ligne progressivement pour certaines prestations.

A cet égard nous citons deux références internationales qui montrent la nécessité de réglementation et de régulation dans ce domaine.

Ci-dessous un extrait du modèle de CDP de la FIG :

“Lorsqu’ils fournissent des prestations professionnelles, les géomètres :

– demandent une rémunération correspondant à la complexité technique, au niveau de responsabilité et au risque des prestations fournies ;
– ne présentent pas de fausses factures pour les prestations fournies ;
– donnent le détail de leur rémunération à la demande de leurs clients ; et
– ne signent pas de certificats, rapports ou plans qui n’ont pas été rédigés ou établis sous leur contrôle personnel.”

Quant au Code of conduct for European Surveyors publié par Council of European Geodetic Surveyors – Geometer Europas (CLGE – GE) voilà ce qu’il stipule :

“European Surveyors ensure that any description of the services they offer is accurate, complete and clear and they respect the limitations imposed on advertising their professional services.
Similarly, the terms on which their services are offered and the means of calculating their remuneration are transparent, available and exclude unfair competition”.

La logique de faire valoir la libre concurrence pour remporter les marchés à n’importe quel prix, n’est que de la concurrence déloyale qui met en péril toute une profession, et nécessite par conséquent d’être combattue par tous les moyens légaux. Ce, par des interventions fermes des instances de l’ordre auprès des IGT, et chaque fois que nécessaire auprès des administrations concernées.

Nous avons appris dernièrement que l’ordre travaille sur le code des devoirs professionnels. C’est une bonne chose. Mais la publication d’une loi n’est jamais suffisante; car l’application sur le terrain, son suivi et évaluation sont aussi nécessaires.

C’est aussi la raison de faire accompagner cet effort par des actions de développement professionnel continue (DPC) auprès des IGT.

En effet dans beaucoup de pays l’éthique est parmi les thématiques du DPC que les professionnels doivent suivre régulièrement , que ça soit dans les systèmes volontaristes dans lesquels les professionnels sont conseillés de suivre le programme de DPC, ou ceux obligatoires pour lesquels le DPC est une condition de renouvellement de la licence d’exercer.